양도소득세는 재산의 소유권을 양도하면서 발생하는 소득에 대하여 부과하는 세금입니다. 양도란 매매/교환 등을 통하여 소유권이 타인에게 유상으로 넘어가는 것을 의미하며, 양도소득이란 양도가액에서 취득가액, 필요경비, 공제금액을 제외한 소득을 의미합니다. 오늘은 양도소득세의 일반적인 내용과 분양권의 양도소득세에 대하여 공부한 내용을 요약 정리해 보았습니다.
국세청 홈텍스(www.hometax.go.kr)에 들어가면 부동산 양도소득세를 모의계산할 수 있는 양도소득세 계산기가 있습니다. 홈텍스의 [조회/발급]▷[세금신고납부]▷[양도소득세종합안내]로 들어오면 아래와 같은 화면이 나타나는데 여기에서 화살표 표시된 '양도소득세' 미리계산을 클릭하면 됩니다.
아래 화면과 같이 양도소득세 미리계산의 여러가지 중에서 화살표 표시된 분양권 양도소득세 계산하기를 선택하여 분양권을 양도하는 경우 양도소득세가 얼마인지를 미리 계산해 볼 수 있습니다.
분양권의 양도소득세를 요약하면 아래와 같습니다. 조정지역外 일반지역의 분양권 양도소득세율은 1년미만은 50%, 1년이상~2년미만은 40%, 2년이상은 양도세 기본세율을 적용하고 있습니다. 그러나 조정지역內 분양권의 경우는 보유기간을 불문하고 50%의 양도소득세율을 적용하고 있습니다. 2021년 6월 1일부터 적용 예정인 분양권 양도세 중과 개정안에 따르면 조정지역/일반지역 등 지역을 불문하고 1년미만 70%, 1년이상 60%의 고율의 양도세율을 적용할 예정입니다.
아래 그림은 토지/건물 등 부동산을 2년이상 보유後 양도하는 경우 적용되는 양도소득세 기본세율입니다. 위에서 말씀드린 분양권 양도시에도 2년이상 보유했다면 아래 세율을 적용받습니다. 물론 2021.6.1에 적용 예정인 양도세 중과 개정안에 따르면 분양권의 경우에는 기본세율 적용을 받을 수 없습니다. 참고로 아래 그림에 표시된 조정지역내 다주택자에 대한 양도소득세 중과 부분을 잘 기억해 두시면 좋을 것 같습니다.
마지막으로 양도소득세가 어떠한 절차로 계산되어지는지 정리해 보았습니다. 먼저 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 제하게 되면 양도차익이 됩니다. 그리고 양도차익에서 3년이상 보유時 적용되는 장기보유특별공제와 1인당 년간 1회 250만원 공제받는 양도소득기본공제를 적용하면 양도소득과세표준이 됩니다. 여기에 양도소득세율을 곱하면 양도소득세액이 되며, 추가적으로 감면세액, 부가세, 기납부세액 등을 감안하며 최종납부세액이 됩니다.
지금까지 분양권의 양도소득세 및 일반적인 양도소득세 계산 절차에 대하여 요약 정리해 보았습니다. 부동산이나 분양권을 양도해야하는 상황에서 양도소득세에 대한 전반적인 이해와 의사결정에 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
